為進(jìn)一步做好國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，按照《濰坊市人民政府關(guān)于公布市政府規(guī)章規(guī)范性文件清理結(jié)果的決定》（濰政發(fā)〔2017〕10號），市住建局組織修訂了《濰坊市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（濰政發(fā)〔2013〕7號，以下簡稱《辦法》），征求了各縣市區(qū)、市屬各開發(fā)區(qū)和有關(guān)部門的意見，形成了《濰坊市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法（送審稿）》（以下簡稱《辦法（送審稿）》），2018年2月7日市政府第17次常務(wù)會議審議通過，自2018年3月15日開始施行。

修訂的主要內(nèi)容

（一）修改發(fā)文依據(jù)?！渡綎|省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已于2015年3月1日發(fā)布實(shí)施，《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。根據(jù)省條例，《辦法（送審稿）》依據(jù)由“《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》”修改為“《山東省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》”。

（二）增加房屋征收補(bǔ)償方案確定執(zhí)行條件。根據(jù)2月7日市政府第17次常務(wù)會議要求，在第八條增加一款：“各縣（市、區(qū)）房屋征收補(bǔ)償方案要經(jīng)市人民政府同意后方可確定執(zhí)行?！?/p>

（三）修改相關(guān)附屬設(shè)施補(bǔ)償依據(jù)。采納市發(fā)改委意見將《辦法》第四十一條：“被征收人自費(fèi)安裝的固定電話、有線電視、寬帶、空調(diào)、太陽能等，按照物價(jià)部門規(guī)定的移動安裝費(fèi)用或者市場價(jià)格給予補(bǔ)償……?！毙薷臑椋骸氨徽魇杖俗再M(fèi)安裝的有線電視按照價(jià)格主管部門規(guī)定的新裝有線電視一次性建設(shè)費(fèi)給予補(bǔ)償；被征收人自費(fèi)安裝的固定電話、寬帶、空調(diào)、太陽能等移裝費(fèi)按照市場價(jià)格給予補(bǔ)償；被征收人自費(fèi)開戶的管道燃?xì)?、暖氣，按照?shí)際繳納的開戶費(fèi)用給予補(bǔ)償?！?/p>

（四）修改搬遷、臨時(shí)安置等相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定主體。依據(jù)《山東省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十六條“搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定并向社會公布”規(guī)定，將原《辦法》第六十條：“市區(qū)內(nèi)被征收房屋搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)部門制定……”，修改為：“搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由濰坊市人民政府制定并向社會公布?！?/p>

（五）公布市區(qū)搬遷、臨時(shí)安置等相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。參照青島、煙臺做法，在辦法修訂稿中增加附件，“濰坊市市區(qū)國有土地上房屋征收搬遷臨時(shí)安置停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償以及其他相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)”。具體標(biāo)準(zhǔn)，維持原市發(fā)改、財(cái)政、住建3部門文件確定的標(biāo)準(zhǔn)不變。

部分條例解讀

第二十二條  作出房屋征收決定的市、縣（市、區(qū)）人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；

【解讀】本條是關(guān)于房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容的規(guī)定。

本條規(guī)定的補(bǔ)償包括三項(xiàng)：

一是對被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償。包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的補(bǔ)償，以及房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附屬物。

二是因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；搬遷補(bǔ)償是針對所有被征收人的。對于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房；若房屋征收部門向被征收人提供了周轉(zhuǎn)用房，則不必支付臨時(shí)安置費(fèi)。

三是因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是當(dāng)前拆遷矛盾糾紛問題突出的重要方面之一。本條將停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償明確為房屋征收補(bǔ)償?shù)闹匾M成部分，有利于更好地保護(hù)被征收人的利益。

第二十三條  對被征收房屋補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

【解讀】本條是對被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值確定方式的規(guī)定。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《行政許可法》的規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號）第二十四條的規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。按照此規(guī)定，具有三級資質(zhì)（含）以上的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可從事房屋征收評估?！?/p>

第三十二條  被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

【解讀】本條是對房屋征收補(bǔ)償形式的規(guī)定。

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。所謂“貨幣補(bǔ)償”是指在房屋征收補(bǔ)償中，以市場評估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對被征收房屋的所有權(quán)人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。所謂“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計(jì)算價(jià)格后，結(jié)清差價(jià)。

第三十三條  被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值由受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場價(jià)格，結(jié)合被征收房屋的用途、結(jié)構(gòu)、成新、建筑面積等因素綜合評估確定。

市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)每年公布不同區(qū)位新建商品住房的均價(jià)，作為房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)確定被征收房屋補(bǔ)償價(jià)格的參照。

【解讀】本條是對被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇辗课菅a(bǔ)償價(jià)值確定的規(guī)定。

依據(jù)山東省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉有關(guān)問題的通知》（魯政辦發(fā)【2011】25號）規(guī)定：“住宅房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要繼續(xù)按照《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，繼續(xù)執(zhí)行最低貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)。即征收住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額按照征收決定公告之日被征收住宅房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場價(jià)格評估確定。”

第三十四條  被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并由房屋征收部門與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

【解讀】本條是對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)結(jié)算以及舊城區(qū)改建中就近安置的規(guī)定。

一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價(jià)。政府在征收補(bǔ)償方案中一般會明確用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、戶型、面積等，以及選擇不同地點(diǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋所享受的不同政策，被征收人依據(jù)各自實(shí)際需要，可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對被征收房屋價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值分別計(jì)算，再結(jié)清被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)。

二、因舊城區(qū)改建需要征收個(gè)人住宅的，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市規(guī)劃對征收范圍的要求和建設(shè)工程項(xiàng)目的性質(zhì)確定。

征收個(gè)人住宅，征收范圍用于住宅房屋建設(shè)，被征收人要求就地實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置且按照批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被征收人房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置要求的，應(yīng)當(dāng)就地安置。

征收個(gè)人住宅，征收范圍用于社會公益性項(xiàng)目或者城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的，實(shí)行異地安置。

第三十八條  因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付1次搬遷費(fèi)；被征收人從周轉(zhuǎn)房遷往產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時(shí)，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)再支付1次搬遷費(fèi)。

征收非住宅用房的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照拆卸、搬運(yùn)、安裝生產(chǎn)設(shè)備的實(shí)際合理開支支付7搬遷費(fèi)。具體由被選定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

【解讀】本條是關(guān)于房屋搬遷費(fèi)的規(guī)定。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)闹Ц兑淮伟徇w費(fèi)，選擇從周轉(zhuǎn)房遷往產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的再支付一次搬遷費(fèi)。

征收非住宅用房的由被選定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依照實(shí)際合理的搬遷評估價(jià)值支付搬遷費(fèi)。

第三十九條  被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付6個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)。

【解讀】本條是關(guān)于臨時(shí)安置費(fèi)的規(guī)定。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，臨時(shí)安置費(fèi)按6個(gè)月計(jì)。

第四十一條  被征收人自費(fèi)安裝的有線電視按照價(jià)格主管部門規(guī)定的新裝有線電視一次性建設(shè)費(fèi)給予補(bǔ)償；被征收人自費(fèi)安裝的固定電話、寬帶、空調(diào)、太陽能等移裝費(fèi)按照市場價(jià)格給予補(bǔ)償；被征收人自費(fèi)開戶的管道燃?xì)?、暖氣，按照?shí)際繳納的開戶費(fèi)用給予補(bǔ)償。

【解讀】本條是對被征收人自費(fèi)安裝、開戶項(xiàng)目的補(bǔ)償規(guī)定。

如果被征收房屋評估價(jià)值中未包括自費(fèi)安裝、開戶項(xiàng)目的，需單獨(dú)補(bǔ)償。

第四十二條  被征收房屋已經(jīng)裝飾裝修的，補(bǔ)償價(jià)值由承擔(dān)被征收房屋評估的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)結(jié)合成新評估確定，并出具單項(xiàng)裝飾裝修評估報(bào)告。

【解讀】本條是對被征收房屋裝飾裝修單獨(dú)進(jìn)行評估的規(guī)定。

《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號）規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定?！?/p>

裝飾裝修價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的裝飾裝修的新舊程度、裝修成本等影響裝飾裝修價(jià)值的因素。

第四十三條  因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，房屋征收部門可根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予適當(dāng)補(bǔ)償。具體數(shù)額由被選定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

【解讀】本條是關(guān)于征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

依據(jù)《山東省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》規(guī)定，給予征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄記載的房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營用房等非住宅用途；

(二)具有合法的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有近期納稅記錄；

(三)房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點(diǎn)相一致。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模梢越o予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在補(bǔ)償方案中合理確定。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額可以由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。

在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，房屋征收部門為被征收人提供非住宅臨時(shí)安置用房的，不需支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

第四十七條  在規(guī)定的征收補(bǔ)償簽約期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并完成搬遷的，房屋征收部門對被征收人給予獎勵和補(bǔ)助：獎勵的總額最高為被征收房屋評估價(jià)值的20%，補(bǔ)助數(shù)額可結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際在補(bǔ)償方案中明確。

未在規(guī)定簽約期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并完成搬遷的，不享受獎勵。

【解讀】本條是對在規(guī)定的征收補(bǔ)償簽約期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并完成搬遷的進(jìn)行獎勵和補(bǔ)助的規(guī)定。

為了保障被征收人的利益，確保征收補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。將獎勵總額限定為被征收房屋評估價(jià)值的20%，目的是為了平衡和規(guī)范全市房屋征收秩序，防止各項(xiàng)征收項(xiàng)目為了加快房屋征收速度，人為提高補(bǔ)助和獎勵標(biāo)準(zhǔn)，不但增加了房屋征收成本，還導(dǎo)致各項(xiàng)目間相互攀比，造成房屋征收秩序混亂。

補(bǔ)助主要針對特殊困難家庭而采取的救助措施，具體符合人員和補(bǔ)助金額可通過在征收范圍內(nèi)公示的形式來確定，補(bǔ)助數(shù)額可結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際在補(bǔ)償方案中明確。

第四十九條  實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償，后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣（市、區(qū)）人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

【解讀】本條是關(guān)于征收人征收補(bǔ)償義務(wù)和被征收人搬遷義務(wù)的規(guī)定。

一、征收房屋應(yīng)堅(jiān)持先補(bǔ)償、后搬遷的原則

本條從規(guī)范征收房屋補(bǔ)償與住戶搬遷的先后關(guān)系入手，通過確立先補(bǔ)償、后搬遷的原則，來保障被征收人獲得充分補(bǔ)償，遏制不補(bǔ)償就強(qiáng)行搬遷的違法征收行為。

需要說明的是，“先補(bǔ)償、后搬遷”包含兩種情況：一是房屋征收當(dāng)事人就房屋征收補(bǔ)償達(dá)成一致，簽訂協(xié)議，雙方按協(xié)議履行相關(guān)的給付義務(wù)；二是征收當(dāng)事人未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，市、縣級人民政府已經(jīng)依法作出補(bǔ)償決定，貨幣補(bǔ)償已經(jīng)專戶存儲、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積已經(jīng)明確。符合這兩種情況都屬于先補(bǔ)償。補(bǔ)償方式不同，具體情況也會有所不同。

二、在征收人依法予以補(bǔ)償后。被征收人應(yīng)當(dāng)履行按時(shí)搬遷義務(wù)

在征收過程中，會出現(xiàn)房屋征收部門與被征收人達(dá)成協(xié)議和達(dá)不成協(xié)議兩種情況。對于雙方按照本辦法第四十六規(guī)定達(dá)成協(xié)議的，只要征收人已對被征收人作出補(bǔ)償，被征收人就須按照協(xié)議中關(guān)于搬遷期限的約定，在限期內(nèi)完成搬遷。如果被征收人在征收人補(bǔ)償后，沒有按照協(xié)議約定如期搬遷的，就屬于違約行為，房屋征收部門可以依約向法院提起訴訟，要求被征收人按照協(xié)議約定履行搬遷義務(wù)。如果房屋征收部門與被征收人達(dá)不成協(xié)議的，房屋征收部門可以依照本辦法第四十八條規(guī)定報(bào)請作出征收決定的市、縣級人民政府作出補(bǔ)償決定，補(bǔ)償決定會對征收人的補(bǔ)償義務(wù)和被征收人的搬遷義務(wù)加以確定，在征收人作出補(bǔ)償后，被征收人也必須按照補(bǔ)償決定確定的搬遷期限履行搬遷義務(wù)；仍不履行的，則可能導(dǎo)致被依法強(qiáng)制搬遷。

三、對非法逼迫搬遷行為的禁止性規(guī)定

首先，市、縣級人民政府作為代表公共利益的征收主體，其人民政府的本質(zhì)決定了不能采用暴力、脅迫或者擅自中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷；其次，因?yàn)檎魇盏闹黧w只限市、縣級人民政府，即便具體從事征收工作的征收實(shí)施單位，也是接受市、縣級人民政府房屋征收部門的委托開展工作，因此也必須在委托事項(xiàng)范圍內(nèi)從事征收工作，不得采取上述非法方式逼迫被征收人搬遷。